Przez ostatnie kilkanaście lat większość inwestorów i osób prywatnych kupujących ziemię przyzwyczaiła się do prostego schematu. Jeżeli działka nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), często wystarczyło uzyskać decyzję o warunkach zabudowy (WZ), by bez przeszkód rozpocząć inwestycję. Dziś ta sytuacja zmienia się diametralnie.
Wprowadzona reforma systemu planowania przestrzennego stanowi jedną z największych zmian w polskim prawie nieruchomości od wielu lat. Ustawa uchwalona 7 lipca 2023 roku wprowadziła nowe, potężne narzędzie planistyczne – Plan Ogólny Gminy. Większość przepisów weszła w życie 24 września 2023 roku, a obecnie gminy kończą prace nad ich wdrażaniem.
Dlaczego Plan Ogólny jest tak istotny?
Wielu właścicieli działek nadal błędnie zakłada, że skoro przez lata uzyskanie warunków zabudowy w ich okolicy było formalnością, to w przyszłości sytuacja nie ulegnie zmianie. To coraz bardziej ryzykowne podejście.
Zgodnie z reformą każda gmina ma obowiązek sporządzenia Planu Ogólnego, który zastępuje dotychczasowe Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego. W przeciwieństwie do studium, nowy dokument będzie aktem prawa miejscowego. Oznacza to, że jego zapisy będą bezwzględnie wiążące przy wydawaniu przyszłych decyzji urzędowych.
Koniec niekontrolowanej zabudowy
Jednym z głównych celów reformy jest przeciwdziałanie rozpraszaniu zabudowy na tereny rolne, leśne i przyrodniczo cenne oraz zwiększenie ładu przestrzennego. Ustawodawca dąży do koncentracji nowych inwestycji wyłącznie na obszarach już rozwiniętych lub przewidzianych do rozwoju infrastrukturalnego.
W praktyce oznacza to, że potencjał inwestycyjny wielu działek będzie oceniany nie tylko przez pryzmat obecnego sąsiedztwa, ale przede wszystkim przez sztywne ramy stref planistycznych określonych przez gminę.
Dwie identyczne działki, zupełnie różna wartość
Wyobraźmy sobie dwie sąsiadujące działki o identycznej powierzchni, klasie gruntu i dostępie do drogi. Pierwsza z nich znajdzie się w strefie planistycznej przewidzianej pod rozwój zabudowy mieszkaniowej. Druga natomiast zostanie przypisana do strefy poza obszarem przeznaczonym do rozwoju urbanistycznego.
Pomimo identycznych parametrów technicznych, ich wartość rynkowa będzie diametralnie różna. Dlaczego? Ponieważ zgodnie z art. 13a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Plan Ogólny określa zamknięty katalog stref planistycznych. Co kluczowe, warunki zabudowy (decyzje WZ) będą mogły być wydawane wyłącznie w ramach tzw. obszarów uzupełnienia zabudowy. Jeśli Twoja działka znajdzie się poza nimi, nie wybudujesz na niej nic poza uprawą roli.
Co powinien sprawdzić kupujący przed transakcją?
Analiza samej księgi wieczystej lub ewidencji gruntów (wypisu z rejestru) to dziś za mało, by bezpiecznie kupić nieruchomość. Przed zakupem gruntu należy bezwzględnie zweryfikować:
- Projekt lub już uchwalony Plan Ogólny Gminy (w jakiej strefie leży działka).
- Obowiązujący Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP).
- Czy gmina wyznaczyła dla tego terenu obszar uzupełnienia zabudowy (w przypadku braku MPZP).
- Fizyczny i prawny dostęp do drogi publicznej oraz uzbrojenie terenu.
- Planowane kierunki rozwoju infrastruktury społecznej i technicznej w danej miejscowości.
Największy błąd właścicieli działek
Wielu sprzedających nadal wycenia swoje nieruchomości wyłącznie na podstawie cen ofertowych podobnych działek w okolicy z ubiegłych lat. To podejście przestaje działać. Świadomi kupujący i deweloperzy przed złożeniem oferty szczegółowo analizują strefy planistyczne i realną możliwość uzyskania warunków zabudowy. Działka, która jeszcze rok temu wydawała się atrakcyjnym gruntem budowlanym, w nowej rzeczywistości planistycznej może okazać się "zamrożoną" na lata łąką.
Podsumowanie
Przez dekady o wartości działki decydowała przede wszystkim zasada „lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja”. Dziś równie ważne stają się dokumenty planistyczne, a w szczególności Plan Ogólny Gminy.
Obecnie największym ryzykiem przy zakupie nieruchomości nie jest to, co fizycznie znajduje się na działce lub pod jej powierzchnią, lecz to, co zostało zapisane w urzędowych dokumentach. Zarówno kupujący, jak i obecni właściciele gruntów powinni natychmiast sprawdzić na jakim etapie planistycznym jest ich gmina i składać ewentualne wnioski lub uwagi do powstających planów, póki jest na to czas.
Planujesz zakup działki w Szczecinie lub okolicach i chcesz poznać jej realne możliwości zabudowy w obliczu nowych przepisów? Nie ryzykuj utraty kapitału.
Wielu sprzedających nadal wycenia swoje nieruchomości wyłącznie na podstawie cen ofertowych podobnych działek w okolicy z ubiegłych lat. To podejście przestaje działać. Świadomi kupujący i deweloperzy przed złożeniem oferty szczegółowo analizują strefy planistyczne i realną możliwość uzyskania warunków zabudowy. Działka, która jeszcze rok temu wydawała się atrakcyjnym gruntem budowlanym, w nowej rzeczywistości planistycznej może okazać się "zamrożoną" na lata łąką.
Podsumowanie
Przez dekady o wartości działki decydowała przede wszystkim zasada „lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja”. Dziś równie ważne stają się dokumenty planistyczne, a w szczególności Plan Ogólny Gminy.
Obecnie największym ryzykiem przy zakupie nieruchomości nie jest to, co fizycznie znajduje się na działce lub pod jej powierzchnią, lecz to, co zostało zapisane w urzędowych dokumentach. Zarówno kupujący, jak i obecni właściciele gruntów powinni natychmiast sprawdzić na jakim etapie planistycznym jest ich gmina i składać ewentualne wnioski lub uwagi do powstających planów, póki jest na to czas.
Planujesz zakup działki w Szczecinie lub okolicach i chcesz poznać jej realne możliwości zabudowy w obliczu nowych przepisów? Nie ryzykuj utraty kapitału.
OSAK Nieruchomości & Finanse kompleksowo pomaga klientom bezpiecznie kupować działki budowlane, grunty inwestycyjne oraz nieruchomości mieszkaniowe na terenie Szczecina i całego województwa zachodniopomorskiego. Przeanalizujemy dla Ciebie status planistyczny każdej nieruchomości, aby Twój zakup był w pełni bezpieczną i zyskowną inwestycją.
Skontaktuj się z nami już dziś i zyskaj pewność, na którą zasługujesz!
- Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2023 r. poz. 977 z późn. zm.), w szczególności art. 13a.
- Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2023 poz. 1688)